مستقبل القطاع العقاري في لبنان: أي طلب وأي أسعار؟

عانى القطاع العقاري منذ سنوات أزمة ركود حادة تفاقمت خلال العامين 2018 و2019 نتيجة تقلّص الطلب وتزايد أعباء الفوائد على المطورين والمقاولين. ومنذ 17 تشرين الأول / أكتوبر الماضي شهد لبنان فورة عقارية كبيرة لم نشهد لها مثيلاً في السابق سيكون لها تداعيات كبيرة على المدى القريب والبعيد.

جاء ذلك خلال ندوة نظمتها مجموعة "الاقتصاد والأعمال" حول القطاع العقاري في لبنان، وشارك فيها كل من: رئيس مجلس إدارة SAYFCO HOLDING  محمد أبو درويش، أمين سر جمعية مطوري العقار ورئيس مجلس إدارة LEGACY CENTRAL مسعد فارس، وميراي القراب أبي نصر نائب رئيس جمعية مطوري العقار ومدير تطوير الأعمال في شركة "FFA Real Estate"، بالإضافة إلى رئيس مجلس إدارة REDPRO  للتطوير العقاري علي عبد اللطيف، ومدير عام شركة CENTURY 21 1ST GLOBAL اللبنانية احمد الخطيب، الذين أجمعوا على 3 نقاط رئيسية: 

الأولى: اقتناع المودعين والمستثمرين بأهمية تنويع الاستثمارات بين مصرفية وعقارية كون العقار أثبت أنه أضمن استثمار. 

الثانية: الخوف من المستقبل القاتم الذي يطال القطاع العقاري والمهن المصاحبة في ظل استمرار الأزمة الاقتصادية والمالية وغياب الدولة الكلي عن معالجة المشاكل التي يعاني منها القطاع. 

الثالثة: ضرورة تفاعل القطاع العقاري مع حركة الطلب المستقبلية والابتعاد عن بناء الشقق والمكاتب فقط.

الخلاصات

وخلصت الندوة إلى مجموعة من الاستنتاجات أبرزها:

- أثبت العقار أنه الملاذ الآمن للمستثمرين اللبنانيين.

- STOCK الشقق الموجود لدى المطورين أصبح دون 10 آلاف شقة سيتم بيعها قبل نهاية العام.

- ديون المطورين العقاريين التي كانت تبلغ 11 مليار دولار تراجعت إلى ما دون 4 مليارات ومن المتوقع أن يتم تصفيتها قبل نهاية العام الحالي.

- اكثر من 150 عقد بيع وشراء شقق يتم توقيعها في اليوم.

- الأسعار اليوم عادت إلى مستوياتها قبل 5 سنوات.

- بعض المشاريع التي لا تزال في مراحلها الأولى سيتم تجميدها.

- قطاع التطوير العقاري بمعناه التقليدي، أي بناء شقق ومكاتب، دخل في فترة جمود طويلة.

- موجة إيجارات متوقعة لكن عوائدها ستكون منخفضة.

- دور الدولة رئيسي في المساعدة في المشاريع الزراعية والصناعية ولإجراء بعض الإصلاحات مثل توحيد التخمين وإقرار بعض القوانين أبرزها قانون الإيجار التملكي.

- المصارف كانت منافس رئيسي لشركات الوساطة العقارية خلال هذه الفورة.

- شركات التطوير والوساطة العقارية تم غربلتها في هذه الأزمة.  

- لبنان بلد صغير وأي استقرار أمني وسياسي كافي لتنيشط القطاع العقاري.

عبد اللطيف

وأكد علي عبد اللطيف خلال الجلسة أن قطاع التطوير العقاري عانى في الأعوام الماضية من جمود كبير ومن تراجع حاد في أسعار الوحدات السكنية والتجارية حتى باتت غالبية مشاريعنا القائمة والغير المنجزة تذهب باتجاه الخسارة، وقال: "أكل الجمود العقاري في السنوات الأخيرة أرباحنا وخسرنا جزءاً من رأس مالنا وجاءت الفورة العقارية منذ تشرين الأول/أكتوبر الماضي لتروينا بعد عطش شديد عانى منه المطور العقاري". وقسم عبد اللطيف المشاريع القيد الإنجاز إلى ثلاث فئات:

1-المشاريع التي شارفت على النهاية والتي أصبحت شبه منجزة وهي أقل المشاريع خسارة لأن كلفة إنجازها كانت بسيطة.

2- المشاريع التي لا تزال في مرحلة 35 في المئة من الإنجاز وهي الأكثر تكلفة كون الدولار المصرفي يكلفنا 3 دولارات على أقل تقدير لشراء المواد. والعقود الموقعة في السابق يتم تسديدها لنا عبر شيكات مصرفية فقط.

3-المشاريع التي فقط أنجزنا فيها الرخص وأعمال الحفر قمنا بإيقافها بشكل كامل وأعدنا للزبائن الأموال التي دفعوها لنا.

أبو درويش

من جهته، استبعد محمد أبو درويش أي انخفاض في الأسعار في القريب العاجل، ولكن بعد سنة قد يتجه بعض المودعين الذين اشتروا شقق هم ليسوا بحاجة إليها في حال احتاجوا إلى بعض السيولة إلى بيع شققهم بأسعار متتدنية، ولكن هذه الحالات لن تكون قاعدة عامة للأسعار. أما عن الإيجارات فلفت أبو درويش النظر إلى أنه سيشهد نشاطاً في الفترة المقبلة لأن الذي يمتلك أموالاً أو مصدر دخل من الخارج أصبح قادراً على استئجار  شقق مميزة أقل من الرسوم السنوية للشقة في حال قرر شراءها من ضريبة بلدية وأملاك مبنية ومصاريف مبنى والتي يجب إلغاء بعضها إذ من غير المنطقي أن تكلف الشقة الكبيرة 40-50 مليون ليرة والصغيرة 5 مليون ليرة سنوياً خصوصاً في هذه الأيام.  

فارس

اما مسعد فارس فشرح عدداً من الاستثمارات الجديدة التي بدأت بالظهور وهي الشراء من أجل إعادة التأجير او ما يعرف بـBUY TO RENT.. ويشمل هذا النوع من الاستثمارات قيام شركات كبيرة ببيع مكاتبها ومقراتها إلى مستثمرين لحل أزمة سيولة قد يعانون منها مقابل توقيع عقود إيجار طويلة الأجل لهذه المكاتب مع المالك الجديد.  ومن الأفكار الجديدة أيضاً ظاهرة المكاتب المشتركة وليس على صعيد مشاريع ومباني كبيرة ولكن على مستوى صغير. كذلك شدد فارس على ضرورة تطوير بعض المشاريع السكنية الرخيصة في الجبال والأرياف لأن السوق على الشقق من هذا النوع موجودة دائماً.

وشدد فارس على أهمية المشاريع الزراعية والصناعية المتكاملة والتي تعتمد على بنية تحتية خاصة من كهرباء ومياه ومعالجة نفايات ما يعطيها المقومات اللازمة للصمود في ظل ترهل البنية التحتية للدولة. وأضاف أن أفضل طريقة لإنجاز هذه المشاريع هو بنظام الشراكة بين القطاع العام والخاص PPP ولكن في ظل عجز الدولة عن توقيع هكذا عقود قد يكون الحل الأمثل في استخدام الأوقاف الدينية أو الذرية لتخفيف الأعباء على المطورين ما يخفف كلفة الإيجارات أيضاً على أصحاب المشاريع الزراعية والصناعية.  

أبي نصر

من ناحيتها، أشارت أبي نصر إلى أنه بعد هذه الفورة سنشهد فترة من الجمود في الطلب العقاري ما قد يؤدي منطقياً إلى تراجع الأسعار لكن هذا الجمود سيواجهه ارتفاع كلفة استبدال العقار REPLACEMENT COST بالنسبة إلى المالك ما سيؤدي إلى انخفاضات بسيطة لكن لا شيئ واضح اليوم. وشرحت أبي نصر سيناريوهين قد يؤديان إلى انتعاش الحركة العقارية. الأول هو قيام عدد من اللبنانيين المقيمين مع عائلاتهم في الخليج إلى إرسال عائلاتهم إلى لبنان لأن مستوى المعيشة في لبنان انخفض نظراً إلى الأزمة ما قد ينشط حركة شراء واستئجار الشقق. الثاني هو أن يتحول لبنان إلى مركز NEAR SHORING  للشركات وهو ما سبقتنا إليه مصر، لكن يمكننا اللحاق بها في حال توفر الاستقرار الأمني والسياسي.

الخطيب

أما أحمد الخطيب فأشار إلى أن هذه الفورة أعادت إلى الوساطة العقارية معناها الحقيقي حيث يلعب الوسيط اليوم دور الخبير والمستشار. وعدد الخطيب عدد من النقاط الرئيسية التي يجب التركيز عليها وهي:

-ضرورة إنشاء خلية أزمة عقارية متكاملة من كافة العاملين في القطاع.

-دعوة إلى نقابة الوسطاء العقاريين للتنسيق بين كل الوسطاء ولتصفية قطاع الوساطة من بعض الطارئين على المجال الذين انتشروا بكثرة في الأعوام الماضية.

-العائد على الاستثمار من خلال الإيجارات لا يتجاوز حالياً 1 في المئة وهو مؤشر خطر للمودعين الذين تملكوا عدداً كبيراً من الشقق اخيراً.