دبي: تنظيم حق المساطحة على الأراضي التجارية

أصدر نائب رئيس دولة الإمارات، رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم بصفته حاكماً لإمارة دبي، المرسوم الرقم 23 لسنة 2022 بشأن تنظيم منح حق المساطحة على الأراضي التجارية في إمارة دبي، بهدف تنظيم عملية استغلال الأراضي التجارية في الإمارة من خلال منح حق المساطحة عليها، وضبط استغلال الأراضي التجارية التي يرغب المالك بتطويرها وإقامة المشاريع العقارية عليها، وكذلك تحفيز ودفع عجلة الاستثمار في القطاع العقاري في الإمارة، بما يحفظ للإمارة مكانتها العالمية في الاستثمار بالقطاع العقاري، وتوفير فرص استثمارية واعدة وعوائد مالية للمستثمرين في القطاع العقاري.

وحق المساطحة هو حق عيني يعطي صاحبه الحق في إقامة بناء أو أغراس على أرض الغير، لفترة محددة ويجوز تجديد هذه الفترة بالاتفاق بين مالك الأرض التجارية والمستثمر المتمتع بهذا الحق.

ونص المرسوم الرقم /23/ لسنة 2022 على ألا تزيد مدة حق المساطحة على 35 سنة، ويجوز تمديد هذه المدة بموافقة المالك على ألا تزيد في مدتها الإجمالية على 50 سنة.

وحدّد المرسوم شروط تجديد حق المساطحة ليسري اعتباراً من تاريخ قيده في السجل، المحفوظ لدى دائرة الأراضي والأملاك أو مركز دبي المالي العالمي، بحسب الأحوال، ويظل سارياً طوال المدة المحددة في عقد المساطحة، ما لم تنته مدته أو يتفق طرفاه على إنهائه، كما ألزم المرسوم المساطح بأنه في حال رغبته بتجديد حق المساطحة، عليه أن يتقدم بطلب التجديد إلى المالك قبل سنتين على الأقل من الموعد المحدد لانتهاء مدة حق المساطحة، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.

ويشمل نطاق تطبيق أحكام المرسوم الأراضي التجارية التي يجوز لمالك الأرض، سواء حكومة دبي أو الجهة الحكومية، أو الشركة المملوكة للحكومة أو التي تساهم فيها، منح حق المساطحة على الأرض التجارية، وفقاً للضوابط والاشتراطات التي أوردها المرسوم، ومنها أن ينشأ حق المساطحة للمساطح، وهو الشخص الطبيعي أو المعنوي الممنوح له حق المساطحة على الأرض التجارية، وذلك بموجب العقد الذي يبرمه مع المالك، وفقاً للنموذج المعدّ لدى دائرة الأراضي والأملاك لهذه الغاية.

كما اشترط المرسوم على المساطح، تسجيل حق المساطحة في السجل، لدى دائرة الأراضي والأملاك أو مركز دبي المالي العالمي حسب الأحوال، والذي تثبت فيه حقوق المساطحة والعقود المبرمة بشأنها، وغيرها من التصرفات القانونية التي تتم على الأرض التجارية.

اختصاصات دائرة الأراضي والأملاك

وحدّد المرسوم مهام وصلاحيات دائرة الأراضي والأملاك في دبي في هذا الخصوص، وتشمل اعتماد الشروط والضوابط اللازمة لاستغلال الأراضي التجارية من خلال حق المساطحة، وتحديد الأراضي التجارية التي يتم منح حق المساطحة عليها بالتنسيق مع الجهات الحكومية المعنية، ورفعها لصاحب السمو حاكم دبي أو من يفوضه لاعتمادها.

وأناط المرسوم لدائرة الأراضي والأملاك في دبي وضع المعايير والقواعد التي تضمن الاستفادة المثلى من الأراضي التجارية التي يتم الموافقة على منح حق المساطحة عليها بما يضمن حسن استخدامها، وكذلك المتابعة والإشراف على تنفيذ المشاريع العقارية المقامة على الأراضي التجارية وفقاً لأحكام هذا المرسوم بالتنسيق مع الجهات الحكومية المعنية، وتكون لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، وفقاً لما نص عليه المرسوم، صلاحيات الرقابة والتفتيش على الأراضي التجارية التي تم منح حق المساطحة عليها بالتنسيق مع بلدية دبي، للتحقق من مدى التزام المساطح وأطراف العقد بالشروط والضوابط والأحكام المنصوص عليها في هذا المرسوم والقرارات الصادرة بموجبه والتشريعات السارية في إمارة دبي، واتخاذ الإجراءات اللازمة بشأنها.

وألزم المرسوم دائرة الاراضي والأملاك في دبي، بالنظر والبت في الشكاوى والتظلمات التي تقدم إليها من أطراف العقد والعمل على تسويتها ودياً واتخاذ القرارات اللازمة بشأنها، وفقاً للإجراءات المعتمدة لدى الدائرة في هذا الشأن، من دون الإخلال بأحكام قانون دعاوى الحكومة الرقم 3 لسنة 1996 وتعديلاته.

التزامات المساطح

ونص المرسوم على التزام المساطح بالتشريعات السارية في دبي، بما في ذلك أحكام عقد المساطحة، واستغلال الأرض التجارية وفقاً للغرض المحدد في العقد المبرم بين المالك والمساطح، وإنجاز المنشآت والمباني على الأرض التجارية محل العقد في المواعيد المحددة، فضلاً عن استخراج شهادة الإنجاز خلال خمس سنوات من تاريخ قيد حق المساطحة في السجل، وكذلك سداد الرسوم المقررة على تسجيل عقد المساطحة.

كما اشترط المرسوم على المساطح الالتزام بعدم تغيير استعمال الأرض التجارية محل حق المساطحة إلا بعد الحصول على الموافقة المسبقة من المالك والجهات المعنية في الإمارة، وكذلك عدم التصرف في حق المساطحة بأي نوع من أنواع التصرفات القانونية، باستثناء الرهن، إلا بعد صدور شهادة الإنجاز.. كما ألزم المرسوم المساطح بالامتناع عن أي تصرف من شأنه إلحاق الضرر بالمالك، أو التأثير على استغلال الأرض التجارية بعد انتهاء حق المساطحة.

رهن حق المساطحة

ونص القانون على أن ينشأ في دائرة الأراضي والأملاك في دبي سجل خاص، تقيد فيه الحقوق والعقود والتصرفات الناشئة عن حق المساطحة وفقاً لأحكام هذا المرسوم.. وأجاز المرسوم للمساطح رهن حق المساطحة رهناً تأمينياً وفقاً لأحكام القانون الرقم /14/ لسنة 2008 بشأن الرهن التأميني في إمارة دبي، شريطة الحصول على الموافقة الخطية المسبقة من المالك ودائرة الأراضي والأملاك في دبي على ذلك.. كما يسري في شأن رهن حق المساطحة أحكام المرسوم الرقم /31/ لسنة 2016 بشأن رهن الأراضي الممنوحة في إمارة دبي، وبما لا يتعارض مع طبيعة حق المساطحة.

ملكية المباني والمنشآت

وفي ما يتعلق بملكية المباني والمنشآت، فقد نص المرسوم على أن ‌يملك المساطح خلال مدة حق المساطحة ما أحدثه في الأرض التجارية من مبان أو منشآت، وتكون ملكيته محددة بمدة حق المساطحة والغرض الذي أعد المباني والمنشآت من أجله، وله أن يتصرف بالبناء والمنشآت المقترنة بالأرض التجارية بأنواع التصرفات القانونية كافة شريطة إصدار شهادة الإنجاز، والتي حددها المرسوم بأنها الوثيقة الصادرة عن بلدية دبي أو سلطة الترخيص المختصة، التي تفيد اكتمال إنجاز المشروع العقاري بشكل نهائي، وبما لا يتعارض مع حقوق المالك.

‌وأتاح المرسوم، للمساطح حق التصرف في الوحدة العقارية قبل إصدار شهادة الإنجاز، وفقاً لأحكام القانون الرقم /13/ لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي وتعديلاته، والتشريعات السارية في الإمارة، بالإضافة إلى أي قواعد أو ضوابط تضعها دائرة الأراضي والأملاك في دبي بهذا الشأن، على أن تؤول ملكية المباني والمنشآت المقامة على الأرض التجارية بعد انتهاء مدة حق المساطحة إلى مالك الأرض التجارية، ما لم يتفق أطراف عقد المساطحة على غير ذلك.

انتهاء وانتقال حق المساطحة

وحدد المرسوم الحالات التي يتعين فيها انتهاء حق المساطحة، وتشمل انقضاء مدة حق المساطحة وعدم تجديده، واتفاق أطراف عقد المساطحة على إنهائه قبل انتهاء مدته، وصدور حكم نهائي من المحكمة المختصة بإنهاء حق المساطحة، واتحاد صفتي المالك والمساطح، وكذلك تخلف المساطح لثلاث سنوات متتالية عن إصدار شهادة الإنجاز إذا مضى على بناء المشروع العقاري على الأرض التجارية أكثر من خمس سنوات من تاريخ قيد حق المساطحة في السجل، ولم يتمكن المساطح من إصدار شهادة الإنجاز لعدم استكمال بناء المشروع العقاري.

‌كما نص المرسوم على ألا ينتهي حق المساطحة بزوال المباني أو المنشآت المقامة على الأرض التجارية قبل انتهاء مدة حق المساطحة، ويجوز للمساطح استغلال الأرض التجارية خلال الفترة المتبقية من مدة حق المساطحة بأي نوع من أنواع التصرفات القانونية.

كما حدد المرسوم حالات انتقال حق المساطحة، بحيث ينتقل حق المساطحة بعد وفاة المساطح إلى ورثته الشرعيين طبقاً للإعلام الشرعي، ووفقاً للضوابط التي تضعها دائرة الأراضي والأملاك في دبي في هذا الشأن.. ويجوز أن يتم نقل حق المساطحة للمساطح بالوصية.

شهادة الإنجاز

وأتاح المرسوم لبلدية دبي أو سلطة الترخيص المختصة إصدار شهادة الإنجاز للمشروع العقاري بعد اكتمال إنجازه بشكل نهائي، بحيث تكون التصرفات القانونية المبرمة على المباني والمنشآت والوحدات العقارية المقامة على الأرض التجارية سارية خلال مدة حق المساطحة، على أن تنتهي هذه التصرفات بانتهاء هذه المدة، ما لم يتفق أطراف عقد المساطحة على غير ذلك.

‌كما نص المرسوم على أنه إذا مضى على بناء المشروع العقاري على الأرض التجارية أكثر من خمس سنوات من تاريخ قيد حق المساطحة في السجل، ولم يتمكن المساطح من إصدار شهادة الإنجاز لعدم استكمال بناء المشروع العقاري، فإنه يفرض على المساطح غرامة تأخير تعادل قيمتها /1 في المئة/ من القيمة السوقية للأرض التجارية عن كل سنة تزيد على تلك المدة وحتى صدور شهادة الإنجاز، أو انتهاء حق المساطحة.

‌ويعفى المساطح من سداد هذه الغرامة، في حال كان سبب التأخر في استكمال المشروع العقاري يعود لأسباب خارجة عن إرادته، أو بسبب الظروف الطارئة أو القوة القاهرة، ويعود تقدير هذه الأسباب لدائرة الأراضي والأملاك في دبي.

كما نص المرسوم على أنه لا يجوز للمساطح التصرف بالبيع أو الرهن أو التنازل عن ملكية المؤسسات أو الشركات التي تم منحها حق المساطحة أو عن أي حصة فيها، إلا بعد الحصول على موافقة المالك ودائرة الأراضي والأملاك في دبي المسبقة على ذلك وبالتنسيق مع السلطة المختصة بالترخيص التجاري..

وسينشر المرسوم في الجريدة الرسمية، ويعمل به من تاريخ نشره.